高速发展企业通病

办公面积跟不上发展速度

众所周知，目前中国正处于高速发展时期，尤其像北京正在慢慢发展成为中国的硅谷。我们曾经做过一些相关统计，单说独角兽企业，中美两国基本是各占半边天。由此可见，中资企业的发展速度是相当惊人的。

然而，快速发展过程中也相应会出现很多问题，这些问题也给行政造成了许多压力，特别是在企业选址方面。

在工作中，我们曾多次遇到企业因发展过快，导致办公室面积不够用的现象。这就导致企业行政不得不匆忙选址，甚至有些企业不得不一年选址多次。

比如快手，因为办公面积不足，他们需要寻找5万平米的办公面积，因为时间紧张，他们直接提出“能不能下个月就搬”的问题。很多公司都会有这样的诉求，ofo也是一样。7月份的时候，我们双方开始接触，他们却询问8月份能不能搬家。这几乎是不可能实现的事情。

鉴于这样的状况，行政需要有一些实际的、有支持力的证据去向老板说明为什么需要那么长的时间。此时，老板可能会降低一定的预期，比如尽量利旧，不添置太多新的东西，不花费太多预算。即便如此，选址也不是一件段时间就可以完成的事情。

例如，为了节省时间，选址时省去了报消防这一环，没有改变格局就搬了进去。但使用过程中，公司要拆一个会议室，这时又需要上报消防。而一旦消防局来查，那么大的办公面积里难免会有其他问题出现，同样不能省时省心。

因此，在企业快速发展过程中，行政在选址时也要有长远的眼光，要预测到三五年，甚至更长时间里，公司发展的规模、人员配置和对办公面积的需要。

高速发展时期

企业选址应注意这些方面

高速发展时期，企业选址除了常规选址应该注意的问题外，以下三个方面应该重点考虑：

自身需求

预估人员配置和人均面积

无论是选择怎样的办公场所，只有充分考虑自身的需求，并对自身需求做出合理预估，才能实现选址的成功，并在很大程度上避免一年内多次选址的尴尬。

高速发展的企业几乎都有一个共同特点——人员扩张迅速。有一些比较夸张或者说发展速度特别快的企业，可能一周之内会有一千人前来面试，一个月入职400人。

这并不是夸张之谈，这样的情况在中关村出现了很多次。比如目前已经进入成熟期的今日头条，也面临这个问题。这时候很多行政会去朋友圈询问“有没有3万平米的面积可以拎包入住”。

我们都知道互联网公司的需求一直十分旺盛，因此在选址时，行政应该充分考虑，并对公司未来一段时间内的人员扩张状况。

针对这个问题，有些公司会做相应计划，比如很多外资企业，他们会预估公司在五年甚至十年的发展状况。也有一些企业即使预估不到的话，也会在租赁时预留一些面积出来，以便满足公司潜在人口的增长。谷歌就是这样做的。

在考虑人员扩张时，行政还应该把人均面积考虑进去，也就是我打算在多大的面积里塞进多少人。这是选址过程中最直观的问题。假设我要放150人，但是我企业的标准大概是十平米每个人，那么理论上租1500平米就够了。

我们所说的“十平米”是每个人所有的公摊面积，把所有公共面积都包含进去了。一般来说，十平米是一个可以作为标准的数字，这个面积不至于局促。一旦人均面积小于十平米，员工就会觉得非常局促。

所以，10—15平米是现在中资企业常规使用的面积标准。华为、BAT，以及联想等，他们现在基本是10—15平米的人均面积。一些新兴的互联网公司就相对较低，像ofo人均面积是7.5。不过也有个别公司人均面积非常高，比如谷歌是27，这就不作为参考了。

在考虑人均面积时，还可以将工位类型考虑进来。

一般来说，L形工位的占地面积更大。根据谷歌的研究，如果将L形工位全部换成半形工位的话，可以节省30%的面积。

所以，对于目前很多互联网企业使用L形工位，我们是不赞同的。首先，L形工位在沟通交流上也不太方便。最重要的是还是节省面积。

对于高速发展的企业来说，行政在选址时，必须充分考虑人员未来发展状况和人均面积。这关系到选址的成败，也是避免短时间内二次选址的必由之路。

设施设备需求

空调、IT设施需充分了解

企业选址并不仅仅是选一个面积，把人员安置进去就可以的。所选面积的设施设备也是行政在操刀选址时必须考虑的问题。一般来说，在考量面积设施设备时，空调和针对IT的资源是必须要考虑的。

首先，我们来说一下空调系统。

空调系统分为两种：风机盘管系统跟变风量系统是属于市场上比较常规的。有些大楼采用风机盘管。风机盘管的好处就是可以人为调节温度。现在大部分新的大楼都采用了变风量系统，也就是我们常说的VAV系统。

VAV系统也是行政比较怕的，因为这种系统很难人为控制，温控均由系统完成。假如我把这个系统放在人员密集的地方，空调系统所监测到的温度就会很高，空调也就会一直出风。如果有一个出风口放到会议室，就会出现温度过低的问题。

而且，对于空调的温度，大家都会有自己的体感舒适度。如果大楼采用的风机盘管系统空调，有人觉得冷就可以手动调节温度；但如果是VAV系统的话，就很难人工控制了。

在考虑空调问题时，行政还需要将人员规模考虑进来。如果工区内人员密集，很可能大楼提供的空调是不够的，这是企业可能需要安装补充空调。

补充空调一般有两种方式，一种是通过大楼提供的冷冻水和冷却水来解决风机盘管问题，这种有一定的技术难度。

另外一种是冷媒制冷，这就需要找室外的位置去放置很多冷媒机。例外联想在北研的办公室，就在室外放置了许多室外机。

此外，如果员工加班比较多的情况，在大楼关闭空调后，企业同样需要补充空调。

所以在选址时，行政需要将空调系统纳入考察范围，根据企业自身需求挑选大楼。

其次，大楼一般会提供冷却水资源，这是给到机房的。

所以在选址时，行政也需要向物业询问冷却水资源是否可以给到企业，因为IT设备一定会用到这方面的资源。所以，我建议在选址时，行政就应该将IT部门的需求介入进来，因为IT部门对基础设施会有一些本质性的要求。

同时，机房的一些排气路由也是要考虑的。因为出现火灾等情况时，机房可能会要求不能水喷淋灭火，这就要求必须使用气体灭火。因此，行政就需要了解大楼是否有路径可以排出这些气体。

结构改造方面

准备工作也提前做好

许多企业在选址之后会有结构改造的需求，这也涉及到很多问题要考虑。

假设企业入驻后为了体谅员工要建员工楼梯，这就需要询问大楼允不允许建设，同时也要考虑其他租户是否会有意见；或者企业要建设员工餐厅和厨房，就要考虑大楼内是都有路由可以将油烟排出去，也需要询问物业大楼新风系统的风量……

这些问题都需要选址时，行政就做好充分的调查。但这个调查并不是同时盯十几栋大楼，每个物业都要询问。而是先根据自身需求选定目标物业，再对目标物业进行比较，选择适合自己的物业。

企业选址对行政来说，一直都是一个大工程。特别是高速发展的企业，对办公室的要求总处于“变”的状态。

因此，行政要做的工作也就更复杂一些。即便是再复杂的事情，都有章法可循。依章办事，才可以事半功倍。

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